Opskortende voorwaardes in ‘n koopkontrak vir onroerende eiendom is klousules wat die werking van die kontrak opskort totdat ‘n bepaalde voorwaarde nagekom word. Algemene voorbeelde sluit in dat die koper ‘n verband verkry of die verkoop van die koper se bestaande eiendom. Indien die voorwaarde nie binne die vasgestelde tyd nagekom word nie, verval die kontrak en word die kontrak as nietig beskou.
Die konsep van fiktiewe vervulling stel egter ‘n noemenswaardige uitsondering. Onder sekere omstandighede, indien ‘n party doelbewus die nakoming van ‘n opskortende voorwaarde versteur, kan dit regtelik geag word dat die voorwaarde nagekom is, al is dit nie in werklikheid nagekom nie.
Wat is fiktiewe vervulling?
Fiktiewe vervulling ontstaan wanneer een party ‘n plig het, hetsy uitdruklik of geïmpliseer, om redelike stappe te neem om te verseker dat die opskortende voorwaarde nagekom word, maar te kwader trou optree of die proses doelbewus belemmer. In sulke gevalle verhoed die reg dat daardie party voordeel trek uit hul eie onregmatige gedrag deur die voorwaarde te ag asof dit nagekom is.
Toepassing van fiktiewe vervulling in die Verkoop van Onroerende Eiendom
In die konteks van ‘n koopooreenkoms vir onroerende eiendom, kom fiktiewe vervulling tipies ter sprake waar die koper of verkoper versuim om ‘n verpligting na te kom wat nodig is om die opskortende voorwaarde te vervul. Byvoorbeeld, as ‘n verkoop van eiendom onderhewig is aan die verkryging van ‘n verband deur die koper binne 30 dae, en die koper doelbewus vermy om aansoek te doen vir die verband, kan die verkoper beweer dat fiktiewe vervulling van die voorwaarde plaasgevind het. Die koper kan nie staatmaak op die mislukking van die voorwaarde om die kontrak te ontduik nie, aangesien die koper die vervulling daarvan aktief verhoed het.
Daar is wetlike vereistes om op fiktiewe vervulling staat te maak en die volgende moet, onder andere, teenwoordig wees:
- Die voorwaarde was opskortend
- Daar was ‘n wetlike of kontraktuele plig op die party om redelike stappe te neem om die voorwaarde na te kom.
- Die party het te kwader trou opgetree of versuim om die nodige stappe te neem.
- Die nie-vervulling was te wyte aan die party se eie gedrag.
Indien bogenoemde bewys kan word, kan die hof die voorwaarde as nagekom beskou om onbillikheid te voorkom en die kontrak af te dwing.
Fiktiewe vervulling beskerm partye teen manipulasie of misbruik van opskortende voorwaardes. Dit moedig goeie trou en samewerking tussen kontrakterende partye aan.
Vir kopers, verkopers en eiendomsagente is dit van kardinale belang om hierdie beginsel te verstaan om onbedoelde gevolge te vermy. Partye moet pligsgetrou en eerlik optree om hul kontraktuele verpligtinge na te kom, anders loop die risiko dat die wet hul versuim as nakoming sal beskou.
Article deur: LORANDI VAN DER MERWE (LLB) Aktevervaardiger
Kontak vir Lorandi by 044 6019900 of lorandi@rgprok.com vir meer inligting
www.rauchgertenbach.com .
