DIE WET OP VERBRUIKERSBESKERMING EN DIE VERKOOP VAN ONROERENDE EIENDOM
Sedert die inwerkingtreding van die Wet op Verbuirkersbeskerming No. 68 van 2008 (die Wet) op 31 Maart 2011, bestaan daar in praktyk verkeerdelik die persepsie dat onroerende eiendom nie meer “voetstoots” verkoop mag word nie. Dit is egter nie korrek nie en kan onroerende eiendom wel steeds voetstoots verkoop word ingeval die Wet nie van toepassing is nie.
Die Wet vind toepassing waar die verkoper eiendom in sy normale loop van besigheid verkoop. Dit sal wees waar hy byvoorbeeld as ontwikkelaar optree en die koper nie ‘n regspersoon met ‘n bate waarde of jaarlikse omset van meer as R2 000 000.00 is nie. In so ‘n geval bepaal die wet dat die eiendom nie voetstoots verkoop kan word nie. Die eenmalige verkoop van jou privaat woning egter, sal byvoorbeeld wel voetstoots verkoop kan word.
Dit is belangrik vir verkopers en kopers om vooraf seker te maak of die Wet van toepassing is aldan nie aangesien dit die regte van beide partye noemenswaardig affekteer.
Indien die eiendom voetstoots verkoop word, beteken dit in kort dat die verkoper nie aanspreeklik gehou kan word vir latente of patente defekte in die eiendom nie, mits die verkoper nie enige latente gebreke doelbewus verdoesel het nie. Die kruks is egter dat die verkoper geen waarborge gee aangaande die toestand van die eiendom nie en dat die koper die eiendom aanvaar soos dit staan op datum van ondertekening van die koopkontrak.
Die speelveld verander egter aansienlik in gevalle waar die Wet wel van toepassing is in welke geval die koper geregtig is daarop om die eiendom te ontvang in so ‘n toestand wat dit redelikerwys gebruikbaar maak vir die doel wat dit voor aangekoop is en dat dit van goeie gehalte en werkende toestand is en geen defekte bevat nie.
Die Wet skep ook ‘n ses maande tydperk waarbinne die verkoper waarborg dat die eiendom wel voldoen aan voormelde vereistes waarkragtens die koper die verkoper kan verplig om enige defekte te herstel, vervang of die koopsom terug te betaal, binne perke natuurlik. Die koper sal egter nie op voormelde waarborg kan staatmaak waar hy uitdruklik ingelig is dat bepaalde goedere in ’n spesifieke toestand aangebied is nie en uitdruklik toegestem het om die goedere in daardie toestand te aanvaar, of wetend op ’n wyse opgetree het wat versoenbaar is met aanvaarding van die goedere in daardie toestand. Dit is daarom raadsaam om ‘n volledige defekte lys by die koopkontrak aan te heg wat deur alle partye gelyktydig met die koopkontrak onderteken word. Die praktiese implikasie hiervan is dat, in beginsel, die eiendom dan in effek nogsteeds “voetstoots” verkoop word nieteenstaande die bepalings van die Wet en dat die koper nie dan die verkoper kan aanspreek vir defekte wat aan hom geopenbaar is nie. Dit moet ook genoem word dat kragtens die onlangse Property Practitioners Act moet elke koopkontrak in elk geval ‘n defekte lys bevat.
Die bedoeling is natuurlik nie om een party ten koste van ‘n ander te bevoordeel nie maar eerder om uit die staanspoor verwagtinge tussen partye realisties te bestuur en te verseker dat ooreenkomste gegrond is op eerlikheid en deursigtigheid.
Artikel deur Paul Delport, Senior Assosiaat (LLB, Notaris)
Vir enige navrae kan u Paul gerus kontak by paul@rgprok.com of 044 601 9900.
__
Vrywaring
Geen inligting in hierdie publikasie vervat sal geag wees die lewering van regsadvies te wees in spesifieke aangeleenthede nie. Lesers sal verantwoordelik wees om sodanige regsadvies van hulle eie regsspan te ontvang. Hierdie publikasie is slegs vir opvoedkundige en inligtingsdoeleindes.
