DIE ALGEHELE VERBOD OP TROETELDIERE IN DEELTITELSKEMAS
AGTERGROND
Die aanhou van troeteldiere in deeltitelskemas is nog altyd `n omstrede onderwerp. `n Studie in 2011 het onder andere aangetoon dat;
- 85 % van troeteldiereienaars beskou troeteldiere as deel van hulle gesin;
- 57% van troeteldiereienaars beskou hulle troeteldiere as hulle beste vriend; en
- 81% van troeteldiereienaars voel nie eensaam as hulle `n troeteldier besit nie.
Dit is ook bewese dat kopers wat graag troeteldiere wil aanhou, onwillig is om te koop in ontwikkelings waar troeteldiere nie toegelaat word nie. (Van der Merwe)
DIE WET OP DEELTITELSKEMAS 8 VAN 2011
Artikel 10 van die wet maak voorsiening dat `n beheerliggaam (Rade van Trustees) gereguleer en bestuur word deur bestuursreëls en gedragsreëls. Beide bestuurs- sowel as gedragsreëls moet redelik wees en in gelyke mate geld vir al die eienaars/okkupeerders van die eenhede. (Art.10(3)). Die Ombudsman is verplig om die redelikheid van reëls te oorweeg waneer hy gevra word om daaroor te beslis (Art. 10(5)(b)).
REDELIKHEID/ONREDELIKHEID VAN REËLS
Die toets wat gebruik word om te bepaal of `n reël redelik is al dan nie, is objektief.
Die rede waarom `n algehele verbod op die aanhou van troeteldiere onredelik sal wees is ondermeer:
- `n Algehele vebod op die aanhou van troeteldiere verhinder die deeltitel-eienaar om sy/haar eiendom ten volle te geniet ooreenkomstig kontempôrere standaarde, wat insluit die reg om `n troeteldier te besit. Die deeltitel-eienaar bekom afsonderlike eiendomsreg ten opsigte van sy/haar eenheid, wat die reg van gebruik en genot waarborg. (Paddock) Enige beperking van hierdie reg moet regmatig wees. Die aanhou van `n troeteldier is een van die regte wat gepaard gaan met die gebruik en genot van `n persoon se eiendom. Die beperking van hierdie reg kan slegs geskied waar die troeteldier `n oorlas of gevaar sou skep vir ander eienaars. Daar is normaalweg gedragsreëls wat die aspekte van oorlas en gevaar vir ander eienaars aanspreek. Die remedies vir die oortredings van die reëls is minder beperkend as `n algehele verbod op die aanhou van troeteldiere.
- Die algehele verbod op die aanhou van troeteldiere maak nie voorsiening vir `n meganisme waarbinne die beheerliggaam die individuele omstandighede van `n eienaar en/of okkupeerder, kan oorweeg nie. (Paddock) Indien daar geen nadeel vir die ander deeltiteldskema-eienaars sal wees nie sal die inperking van eiendomsreg deur `n algehele verbod op troeteldiere, onredelik wees. Watter nadeel kan `n goudvis in `n bak water, byvoorbeeld, inhou? Dit behels onvermydelik dat die Ombudsman/hof genoop sal word om op die beskikbare feite `n waarde-oordeel te maak. Die individuele omstandighede van elke eienaar en/of okkupeerder moet oorweeg word.
- Die algehele verbod op troeteldiere maak nie voorsiening vir `n gebalanseerde oorweging van alle eienaars/okkupeerders se opinies met betrekking daartoe nie. (Paddock) Gewoonlik word net die opinie van die eienaars/okkupeerders oorweeg wat gekant is teen die aanhou van troeteldiere. Gedragsreëls moet in gelyke mate toegepas word op alle eienaars /okkupeerders, inaggenome die omstandighede wat geldend is in die spesifieke deeltitelskema.(van der Merwe)
Die feit dat daar reeds `n reël is, wat die aanhou van troeteldiere verbied kan nie verhoed dat `n nuwe eienaar die geldigheid daarvan aanveg nie. Die algemene argument is dat die aanvaarding van die reëls nou kontraktueel van aard word. Hierdie benadering is nie korrek nie. Die aanname en /of wysiging van die reëls word in die wet (Art 10) voorgeskryf, wat deur die aanname van `n resolusie gereguleer word. Die aard daarvan is dus kwasi-wetgewend. Hierdie proses verleen geen onderhandelingsbevoegdheid aan sekere eienaars nie en maak nie voorsiening vir wilsooreenstemming nie.
APPELHOF-BESLISSING IN NEW SOUTH WALES
Die Appelhof in New South Wales het onlangs analoog aan die Suid-Afrikaanse redelikheids-vereiste bevind dat die verbod op die aanhou van troeteldiere ongeldig was omdat dit “harsh, oppressive and unconscionable” was.
OPLOSSING
Die oplossing is daarin geleë dat beheerliggame reëls aanneem wat redelik is en in gelyke mate van toepassing is op alle eienaars/okkupeerders soos bv. dat troeteldiere nie aangehou mag word sonder skriftelike toestemming en op bepaalde voorwaardes nie. Die oorweging hiervan moet redelik wees en die spesifieke omstandighede van die skema moet in ag geneem word. Die toepassing van die reëls “hard and fast” sonder om die individuele omstandighede te oorweeg is in verskeie hofsake verwerp. ‘n Verbod om katte aan te hou terwyl ander troeteldiere toegelaat word kan as grof onredelik beskou word.
Die doel van die reëls is om harmonie en samesyn te bewerkstellig en nie om konflik te skep nie.
Artikel deur Barend Kruger (Direkteur) B IURIS DIP LEGUM LLB LLM (UNISA)
Vir meer inligting, kontak gerus barend@rgprok.com of 044 601 9900. www.rgprok.co.za
Erkennings
- Paddock, G. South Africa`s leading sectional title academic confirm that ‘No pets” rules are invalid. 30/06/2021.
- Van der Merwe, CG Is a scheme rule prohibiting the keeping of animals in a sectional title scheme invalid? Lessons from the landmark decision of the New South Wales court of appeal. TSAR 2021-3.456-473.
- law. Pets and sectional title complexes. https.//www.vandeventers.law.
Vrywaring
Geen inligting in hierdie publikasie vervat sal geag wees die lewering van regsadvies te wees in spesifieke aangeleenthede nie. Lesers sal verantwoordelik wees om sodanige regsadvies van hulle eie regsspan te ontvang. Hierdie publikasie is slegs vir opvoedkundige en inligtingsdoeleindes.
