Ontvangers van staatsgesubsidieerde behuising kry volle eienaarskap oor hulle eiendom en hierdie eienaarskap word bewerkstellig deur die uitreiking van ‘n titelakte wat by die Aktekantoor geregistreer is. Dit is belangrik dat ontvangers hul titelaktes deurlees en bewus is van enige beperkende voorwaardes wat daarin vervat is. ‘n Belangrike voorwaarde wat in hierdie titelaktes kan voorkom, is een wat ons ‘n voorkoopsreg voorwaarde noem. Hierdie voorwaarde beperk eienaars om hul eiendom binne ‘n tydperk van agt jaar vanaf die datum waarop die eiendom bekom is, te verkoop, tensy die eiendom eers aan die provinsiale behuisingsdepartement terug aangebied word, of hulle uitdruklike toestemming vir die verkoop verskaf.
Die beperkende agtjaarklousule is ‘n belangrike wetlike beskerming wat deur Artikel 10A en 10B van die Behuisingswet 107 van 1997 ingestel is om ontvangers van lae-inkomstebehuising te beskerm en Suid-Afrika se behuisingsagterstand aan te spreek. Die klousule het ‘n spesifieke doel om die onwettige verkoop van gesubsidieerde huise te voorkom in land waar daar reeds ‘n groot te kort aan behuising is. Die klousule verhoed ook opportunistiese verkope waar begunstigdes hul huise kan verkoop vir onmiddellike finansiële verligting, net om later haweloos te wees.
Alhoewel die agtjaar-klousule bindend en afdwingbaar is teenoor die eienaar asook derde partye, bestaan daar sekere uitsonderings om afstand te doen van dit onder spesifieke omstandighede. Eienaars wat hul huise binne die agt jaar tydperk wil verkoop, moet eers die eiendom aan die relevante owerheid terugbied en kan hulle besluit of hulle die aanbod wil aanvaar al dan nie. Indien die aanbod nie aanvaar word nie, moet ‘n formele versoek aan die Departement van Behuising gerig word vir toestemming om die eiendom te verkoop. Die Departement van Behuising sal elke aansoek beoordeel op grond van sy meriete en die stawende dokumentasie wat deur die ontvangers verskaf word om hul rede vir die verkoop van die eiendom te motiveer.
Elke provinsiale departement kan ‘n uiteenlopende lys van aanvaarbare redes vir die verkoop van die eiendom hê, maar vir die Wes-Kaap kan die volgende redes as aanvaarbaar bekou word:
- ‘n Werksaanbod in ‘n ander provinsie.
- Verhuising uit noodsaaklikheid.
- Verbetering in lewenstandaard.
- Skoolopleiding.
- Gesondheidskomplikasies.
Voordat die toestemming toegestaan word, moet die eienaars ook ten volle verstaan en aanvaar dat hulle in die toekoms nie meer vir enige staatsbehuisingsbystand sal kwalifiseer, as hulle met die verkoop voortgaan nie.
Dit is ook belangrik om te weet dat die Departement van Behuising nie ‘n afstanddoening sal goedkeur waar die voornemende kopers van die eiendom vir ‘n tydperk van minder as twee jaar reeds eiendom besit het nie.
Die landmerksaak van Abdul v Williams en andere (CA227/2018) het die belangrikheid van nakoming van die voormelde beperkende voorwaardes beklemtoon. In hierdie geval is ‘n verkoop sonder departementele toestemming uitgevoer en gevolglik is die verkoop ongeldig verklaar deur die Hof wat tot aansienlike finansiële verliese vir die koper gelei het.
Om hierdie rede is dit belangrik om seker te maak dat alle individue verstaan watter voorwaardes in hul titelaktes vervat is en dat hulle bewus is dat waar ‘n verkoper nalaat om aan die voorkoopsreg in hul titelakte te voldoen, die transaksie in sy geheel nietig verklaar kan word.
Artikel deur Jasmine Jacobs, Kandidaat Prokureur (LLB)
Vir meer inligting kontak jasmine@rgprok.com of 0446019900. www.rgprok.com
